Dès le 1er janvier 2028, un bailleur ne peut plus louer son bien : cette note énergétique l’explique

Les propriétaires de logements mal isolés font face à un calendrier déjà engagé, avec des interdictions de location qui vont s’étendre jusqu’en 2034.

Pour un bailleur, le diagnostic de performance énergétique ne se limite plus à un document remis lors de la signature du bail. Il conditionne désormais la possibilité même de louer un logement. Les biens les plus gourmands en énergie sortent progressivement du marché locatif, selon des échéances fixées par la loi. Anticiper les travaux devient donc une question de revenus, de valeur patrimoniale et de délai.

Un calendrier qui ferme progressivement l’accès à la location

Le dispositif français vise les logements classés parmi les moins performants sur l’échelle énergétique. Il concerne les locations de résidence principale, qu’elles soient vides ou meublées. Les interdictions s’appliquent lors d’un nouveau bail, de son renouvellement ou de sa reconduction tacite.

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location, sauf rares cas d’exemption prévus par les textes.

La prochaine grande étape concerne les logements classés F. À partir du 1er janvier 2028, leurs propriétaires devront avoir réalisé des travaux suffisants pour atteindre au moins la classe E. Puis, le 1er janvier 2034, ce sera au tour des logements classés E de devenir impropres à la location.

Un logement qui dépasse le seuil de 450 kWh par m² et par an est parfois surnommé « G+ ». Cette catégorie a été exclue du marché avant tous les autres logements classés G. Elle vise les habitats aux consommations les plus élevées, souvent chauffés à l’électricité et insuffisamment isolés.

Ce que mesure réellement le diagnostic énergétique

Le diagnostic attribue une note allant de A à G. Il croise deux données : la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. La plus mauvaise des deux évaluations fixe la classe finale du bien.

Le calcul prend notamment en compte la qualité de l’isolation, les murs, la toiture, les fenêtres, le chauffage, la production d’eau chaude et la ventilation. Il repose sur les caractéristiques physiques du logement, et non plus sur les anciennes factures des occupants.

Les anciens diagnostics ne protègent pas indéfiniment

Les diagnostics établis selon les anciennes méthodes ont perdu progressivement leur validité. Le système actuel cherche à réduire l’effet des habitudes de chauffage d’un ménage sur la note du logement. Un occupant très économe pouvait autrefois afficher de faibles factures dans un appartement pourtant froid et mal isolé.

Cette méthode plus homogène a fait basculer de nombreux biens dans les catégories F et G. Pour un propriétaire, demander un diagnostic récent reste le point de départ. Sans ce document, impossible de savoir précisément à quelle échéance son logement risque d’être bloqué.

Le gel des loyers s’ajoute aux interdictions

La contrainte ne commence pas le jour où le bien devient interdit à la location. Les logements F et G sont déjà soumis à un gel des loyers dans de nombreuses situations. Le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer entre deux locataires, lors du renouvellement du bail ou après des travaux, tant que le logement reste dans une de ces deux catégories.

Un bien classé F peut encore être loué jusqu’à la fin de 2027, mais son loyer est déjà encadré et sa marge de manœuvre se réduit.

Cette situation peut peser lourd dans un projet d’investissement. Le bailleur continue de financer les charges, les travaux et la fiscalité, alors que son revenu locatif ne progresse plus. Une vacance forcée après 2028 peut aussi rendre le remboursement d’un crédit beaucoup plus difficile.

Quels travaux engager avant 2028

Changer uniquement la chaudière ou les radiateurs ne règle pas toujours le problème. Dans un logement qui laisse s’échapper la chaleur par le toit, les murs ou les fenêtres, un système neuf peut consommer inutilement. Les travaux doivent suivre une logique cohérente.

• Isoler d’abord les combles ou la toiture, souvent responsables d’une part notable des pertes de chaleur ;
• Traiter les murs, par l’intérieur ou l’extérieur selon la configuration du bâtiment ;
• Remplacer les fenêtres les plus dégradées et limiter les infiltrations d’air ;
• Installer une ventilation adaptée pour éviter l’humidité et les moisissures ;
• Adapter ensuite le chauffage aux besoins réels du logement rénové.

La ventilation évite un piège fréquent

Un logement mieux isolé devient aussi plus étanche. Sans renouvellement d’air maîtrisé, l’humidité produite par la cuisine, les douches ou le séchage du linge peut rester à l’intérieur. Elle favorise la condensation sur les parois froides, les taches noires et parfois des dégradations du bâti.

La ventilation mécanique contrôlée, souvent appelée VMC, extrait l’air humide des pièces d’eau. Son rôle est discret, mais il compte dans la qualité de l’air et dans la pérennité d’une rénovation.

Des aides à vérifier avant de signer les devis

Les propriétaires bailleurs peuvent, sous conditions, solliciter plusieurs dispositifs pour réduire le coût des travaux. Les critères évoluent régulièrement selon la nature du chantier, les revenus du demandeur, le gain énergétique attendu et le statut du logement.

MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie et l’éco-prêt à taux zéro peuvent participer au financement. Dans certains parcours, un accompagnateur agréé aide à bâtir le projet, à choisir les travaux et à réunir les justificatifs. Il faut vérifier les conditions avant le démarrage du chantier : une demande déposée trop tard peut faire perdre le bénéfice d’une aide.

Un audit énergétique peut aussi éclairer les décisions pour les logements très dégradés. Il présente plusieurs scénarios de rénovation, estime les gains envisageables et aide à éviter les travaux isolés qui ne permettent pas de franchir la classe attendue. Pour un bien classé F aujourd’hui, viser directement une note D peut parfois coûter moins cher que de devoir intervenir une seconde fois dans quelques années.

Maëlle Rousselot-Laborde

Architecte d’intérieur passionnée par l’habitat durable, j’accompagne vos projets déco, rénovation et cuisine responsable avec enthousiasme et proximité.