Passoires thermiques : la carte des villes où 1 logement sur 4 risque de ne plus pouvoir être loué dans les prochaines années

Un mardi matin de janvier, dans un deux-pièces du centre de Lille, le radiateur tourne déjà depuis des heures et la vitre de la chambre ruisselle encore. Le locataire regarde son compteur, puis le mur froid près du canapé. Son propriétaire, lui, ouvre son courrier avec une autre inquiétude : dans quelques années, ce logement pourrait ne plus être loué en l’état. Cette scène se répète dans des milliers d’immeubles anciens, de Paris à Mulhouse, de Roubaix à Saint-Étienne. Avec l’interdiction progressive de louer les logements les plus énergivores, la question n’est plus théorique. Dans certaines villes, près d’un logement sur quatre est concerné, ou pourrait l’être après un nouveau diagnostic. Et la carte française réserve quelques surprises.

Ces villes où les passoires thermiques pèsent lourd sur le marché locatif

À Paris, la façade haussmannienne fait rêver, mais l’envers du décor est souvent moins photogénique : fenêtres anciennes, murs mal isolés, petites surfaces sous les toits et chauffage électrique vieillissant. Les logements classés F ou G, surnommés passoires thermiques, y sont particulièrement nombreux dans le parc ancien. Lille, Roubaix, Amiens, Nancy, Strasbourg, Lyon, Bordeaux ou encore Saint-Étienne figurent aussi parmi les villes où la part de biens énergivores reste élevée. Les chiffres varient selon les sources et les années de diagnostic, mais le constat demeure : dans certains secteurs, approcher ou dépasser 25 % de logements mal classés n’a rien d’exceptionnel.

À Lille, les maisons de ville étroites et les petits immeubles construits avant 1948 concentrent une partie du problème. Selon les données issues des diagnostics de performance énergétique, les étiquettes F et G peuvent représenter près d’un quart du parc dans certains quartiers anciens, avec de grands écarts d’une rue à l’autre. À Paris, les studios et chambres de bonne sont très exposés, car leur faible surface pénalise parfois le calcul du DPE. Un appartement peut sembler charmant lors d’une visite de vingt minutes ; en février, quand le thermomètre baisse, l’histoire devient tout de suite moins légère.

Le calendrier est désormais clair : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, les F seront concernés à partir de 2028, puis les E en 2034. Cette mécanique peut retirer une part non négligeable de l’offre locative dans les villes où le bâti ancien domine. Un mauvais DPE ne raconte pas toujours toute la vie d’un logement, mais il change déjà sa valeur, sa location et son avenir. Pour les propriétaires, il y a le coût des travaux. Pour les locataires, il y a la peur très concrète de voir disparaître les logements accessibles.

Avant de louer ou d’acheter, les vérifications qui peuvent éviter une mauvaise surprise

Le premier réflexe consiste à demander le DPE complet, pas seulement la lettre affichée dans l’annonce. Il faut regarder la consommation estimée, les émissions de gaz à effet de serre, le type de chauffage, l’isolation des murs et la date du diagnostic. Un DPE réalisé avant les évolutions de méthode peut parfois être remplacé ou corrigé, notamment pour certains petits logements. Vérifier la date compte vraiment. Il est aussi utile de demander les factures d’énergie des précédents occupants, quand elles existent : elles ne remplacent pas le diagnostic, mais elles donnent une idée plus humaine de la réalité quotidienne.

L’erreur fréquente consiste à se rassurer avec une peinture fraîche, une cuisine neuve ou une belle photo prise en plein soleil. Ces détails comptent, évidemment, mais ils ne réchauffent pas une chambre mal isolée. Soyons honnêtes : personne ne fait vraiment cela tous les jours, vérifier les ponts thermiques ou lire les annexes techniques d’un bail. Pourtant, une visite en fin de journée, l’hiver si possible, révèle souvent beaucoup. On peut toucher les murs près des fenêtres, écouter les bruits de la rue, demander le montant des charges et observer s’il y a des traces d’humidité derrière un meuble.

Pour un propriétaire, la solution n’est pas toujours de lancer des travaux dans la précipitation. Dans une copropriété, l’isolation par l’extérieur, la toiture ou le chauffage collectif exigent des votes, un budget et parfois plusieurs années de préparation. Pour un locataire, conserver les échanges écrits et les relevés peut aider en cas de litige sur le confort ou la décence du logement.

« Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location, sauf situations particulières prévues par les textes. »

• Consulter la lettre du DPE et sa date de réalisation ;
• Demander les travaux déjà votés ou prévus en copropriété ;
• Comparer le loyer avec le coût probable du chauffage ;
• Vérifier si le logement est concerné par un gel des loyers.

Une carte qui raconte aussi la crise du logement

La géographie des passoires thermiques recoupe souvent celle des villes tendues, où trouver un logement relève déjà du parcours d’obstacles. À Paris, Lille, Lyon ou Bordeaux, retirer trop vite des biens du marché peut accentuer la pression sur les loyers. À Saint-Étienne, Mulhouse ou dans certaines villes moyennes, le sujet prend une autre forme : les prix d’achat plus bas ne suffisent pas toujours à absorber le coût d’une rénovation complète. Entre l’urgence climatique, la protection des locataires et les moyens réels des petits propriétaires, l’équilibre reste fragile. La carte ne désigne pas seulement des logements mal chauffés : elle montre des vies suspendues à des travaux, à un vote d’assemblée générale ou à un crédit bancaire.

Maëlle Rousselot-Laborde

Architecte d’intérieur passionnée par l’habitat durable, j’accompagne vos projets déco, rénovation et cuisine responsable avec enthousiasme et proximité.