Taxe d’habitation sur les résidences secondaires : la majoration peut atteindre 60 % dans certaines communes, voici comment savoir si la vôtre est concernée

En France, la facture fiscale des résidences secondaires peut grimper jusqu’à 60 % dans certaines villes. Un dispositif complexe, mais encadré.

Plusieurs communes françaises appliquent désormais une forte surtaxe sur la taxe d’habitation des résidences secondaires. Comme l’explique le site d’actualité économique qui sert de source à cet article, ce levier fiscal peut bouleverser le budget des propriétaires qui n’occupent pas leur logement à l’année. Encore faut-il savoir si sa commune a voté cette majoration, à quel niveau et selon quelles règles.

Comment la surtaxe sur les résidences secondaires fonctionne

La taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales, mais elle reste due pour les résidences secondaires en France. Certaines communes ont la possibilité d’ajouter une majoration spécifique, qui vient s’ajouter au montant de base.

La loi autorise les communes situées dans des zones où le logement manque à majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires jusqu’à 60 %.

Concrètement, la surtaxe ne s’applique pas partout. Elle est réservée aux communes classées en « zone tendue », c’est-à-dire des territoires où la demande de logements dépasse largement l’offre. Ce classement est défini par l’État, via un décret, sur la base de critères comme la tension du marché immobilier, le niveau des loyers ou la pression démographique.

Une fois la commune éligible, le conseil municipal doit délibérer pour décider :

• d’appliquer ou non la majoration ;
• du taux retenu, dans la fourchette autorisée par la loi ;
• de l’année d’entrée en vigueur.

Le taux de majoration se calcule sur la part communale de la taxe d’habitation. Il vient augmenter l’impôt final, qui intègre déjà différentes composantes (commune, intercommunalité, éventuelle taxe sur les ordures ménagères, etc.).

Jusqu’à 60 % de hausse : les marges de manœuvre des communes

Le dispositif ne fixe pas un taux unique. Selon la source, les communes disposent d’une large marge pour ajuster la surtaxe en fonction de leurs besoins et de leur stratégie de logement. Certaines se contentent d’une hausse limitée, d’autres exploitent le plafond maximal de 60 %.

Entre une commune sans surtaxe et une commune à +60 %, l’écart sur la note finale peut atteindre plusieurs centaines d’euros par an.

Dans la pratique, les communes touristiques ou fortement recherchées, où une part importante du parc est occupée en résidence secondaire, ont tendance à recourir plus fréquemment à ce levier. L’objectif affiché est souvent double :

• dissuader la multiplication des résidences secondaires dans les zones où les habitants peinent à se loger à l’année ;
• augmenter les ressources fiscales pour financer des services publics locaux et des politiques de logement.

Le propriétaire, lui, ne choisit évidemment pas. Il subit la décision locale et découvre la majoration sur son avis de taxe d’habitation, à l’automne. D’où l’intérêt de vérifier en amont si la commune a voté une telle mesure.

Comment vérifier si votre commune applique une majoration

La question clé pour tout propriétaire de résidence secondaire reste donc : sa commune a-t-elle décidé d’augmenter la taxe, et dans quelle proportion ? Le média économique à l’origine de l’information rappelle que cette décision locale doit être formalisée par une délibération.

Pour le savoir, plusieurs pistes existent :

Un tableau simplifie la démarche :

La source rappelle que les communes doivent respecter un calendrier précis : la délibération doit intervenir avant une certaine date pour s’appliquer à l’année suivante. Une fois votée, la majoration ne peut pas être appliquée rétroactivement.

Qui est concerné, qui peut être exonéré ou obtenir un allègement ?

La surtaxe vise les résidences secondaires, c’est-à-dire les logements qui ne constituent pas la résidence principale du contribuable. Un même foyer fiscal ne peut déclarer qu’une seule résidence principale.

Un logement utilisé ponctuellement ou occupé pour les vacances est généralement considéré comme résidence secondaire et entre dans le champ de la surtaxe.

Certaines situations peuvent toutefois ouvrir droit à une exonération ou à un dégrèvement, encadré par la loi, lorsque le logement ne peut pas être occupé comme résidence principale. Parmi les cas admis par l’administration fiscale, on trouve par exemple :

• un logement inhabitable ou impropre à l’habitation, sur justificatifs ;
• un logement destiné à être loué, mais vacant faute de locataire malgré des démarches réelles ;
• des contraintes professionnelles ou familiales spécifiques pouvant limiter l’usage du logement.

Ces cas restent strictement appréciés, et la demande doit être faite auprès du service des impôts, qui statue sur pièces. Le simple fait de posséder un appartement qui sert de pied-à-terre ne suffit évidemment pas à échapper à la surtaxe.

Quel rôle pour l’État et pour les communes ?

Le dispositif mêle intervention de l’État et décisions locales. L’État fixe le cadre, définit les zones tendues et les limites des taux possibles. Les communes, elles, choisissent d’activer ou non la surtaxe, à quel niveau et avec quels objectifs politiques.

Le média à l’origine de l’article souligne que cette latitude crée une forte disparité d’un territoire à l’autre. Certains maires refusent de surtaxer, estimant qu’il ne faut pas pénaliser les propriétaires et les touristes. D’autres au contraire assument une stratégie offensive pour favoriser le logement des habitants permanents.

Pour un propriétaire ayant plusieurs résidences secondaires dans des communes différentes, la facture globale peut ainsi varier fortement selon la politique fiscale locale de chaque territoire.

Ce que cela change pour un contribuable français

Pour un lecteur vivant en France, ce dispositif fait désormais partie du paysage fiscal courant. La suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale a déplacé une partie de la pression fiscale vers les résidences secondaires, via ce type de majoration locale.

La majoration jusqu’à 60 % transforme la taxe d’habitation des résidences secondaires en impôt stratégique, à intégrer dans tout projet d’achat.

Concrètement, acheter un pied-à-terre dans une grande ville ou une station touristique nécessite désormais de se renseigner systématiquement sur :

• le classement ou non de la commune en zone tendue ;
• le taux de taxe foncière ;
• l’existence d’une majoration sur la taxe d’habitation des résidences secondaires ;
• la trajectoire annoncée par la commune (volonté d’augmenter ou non la pression fiscale).

Les notaires et agents immobiliers mentionnent généralement la fiscalité locale, mais c’est au futur propriétaire d’anticiper l’impact sur plusieurs années. Dans certains cas, la surtaxe peut rendre plus attractif un achat dans une commune voisine non surtaxée, même si le prix du bien est légèrement plus élevé.

Rappels utiles sur la taxe d’habitation et la fiscalité locale

La taxe d’habitation sur les résidences principales a été progressivement supprimée pour tous les ménages. Elle subsiste en revanche pour les résidences secondaires, auxquelles peut s’ajouter cette majoration dans les zones tendues.

Elle se distingue de la taxe foncière, qui reste due par le propriétaire, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un logement loué. Certains propriétaires cumulent donc :

• taxe foncière sur le bien ;
• taxe d’habitation sur la résidence secondaire ;
• éventuelle majoration décidée par la commune.

Pour un lecteur français, comprendre ces mécanismes permet d’éviter les mauvaises surprises : un bien jugé abordable à l’achat peut s’avérer coûteux à l’usage en raison des impôts locaux. À l’inverse, une commune sans surtaxe ni hausse marquée de taxe foncière peut offrir un coût de détention plus stable dans le temps.

Enfin, la notion de « zone tendue » mérite d’être suivie. Si la commune rejoint cette catégorie par décision de l’État, elle pourra, à l’avenir, décider une majoration. Un propriétaire qui achète aujourd’hui dans une commune non surtaxée doit garder à l’esprit que la situation peut évoluer si le marché local du logement se tend.

Maëlle Rousselot-Laborde

Architecte d’intérieur passionnée par l’habitat durable, j’accompagne vos projets déco, rénovation et cuisine responsable avec enthousiasme et proximité.